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迟到十年的卓锦曼购中心如何让开铺率到达了98

2019-11-10 03:35:33 | 来源: 最新资讯

早在十年前,卓锦城1-6期的住宅就已交房并陆续完成入住。直到2017年6月28日,当年同期计划的购物中心项目——卓锦曼购中心才姗姗来迟。

项目位于成都城东三圣乡,开业当天是工作日的周三,但是首日的客流量突破了15万人次。这个数据,不但让外界感到意外,项目方也表示很欣喜。

作为成都首个千亩大盘,过去十年,卓锦城住户的平常商业消费主要依赖于社区底商,若要去大型商场购物,恐怕最近也要到东二环的锦华万达广场。

“这个项目最早规划应该是和住宅一起配套出现的,但因为种种原因一直搁浅,的确是让这里的消费者久等了。”卓锦曼购中心总经理刘军并没有说明“种种缘由”具体有哪些,毕竟他的加入也不过是两年前的事情而已。

迟到十年的卓锦曼购中心如何让开铺率到达了98

2015年5月,刘军正式以项目总的身份接手卓锦曼购中心,在那之前,他曾在四川时尚百盛商业有限公司担当总经理1职。据刘军回想,“当时(刚接手项目时)刚开始挖坑修建,我是商管公司第一个员工。”

随后,刘军牵头筹建了成都卓锦商业管理有限公司,带着一支全新的商管团队,全面负责项目的建设、招商和运营管理等工作。

其实,在卓锦曼购中心正式开业之前,部份业内人士与媒体就已通过刘军的朋友圈,关注到了项目逐日的进展与变化。就在开业的前一天晚上,刘军在朋友圈写到:6月28日,来看看两个月瘦了10多斤的人吧,加班,真的可以减肥。

近日,房视察专访了卓锦曼购中心总经理刘军,他不但分享了项目如何进行定位和业态安排,对更换主力店乃至延期开业等问题,也做了相干解释。

迟到十年的卓锦曼购中心如何让开铺率到达了98

房视察:项目的定位是什么?基于哪些条件作了这样的定位?

刘军:我们将项目定位于社区型购物中心,我知道这样的定位其实不新鲜,但的确是我们经过详细调研之后做的最适合的选择。

首先,在项目准备阶段,我们就对3千米内辐射的楼盘和居民做了详细的调查。单是卓锦城一个小区的住户就已经到达了8000户,再加上附近的华都美林湾、锦江城市花园、四海逸家、合能锦城等多个已入住楼盘,我们周边的常住人口已超过10万人。

其次,我们发现周边住户的家庭年收入大概在20-30万元,并且家庭成员结构已从“2+2+1”向“2+2+2”转变,而这一部分家庭消费者正是我们的主力客群。

另外,我们还实地调研了主力客群平日里比较偏爱的商业项目,比如万达广场和凯德广场·新南(原凯丹广场),也对其在业态上的安排做了有选择的参考,因此在招商进程中会进行一些更具针对性的品牌引入。

而且,卓锦曼购中心建筑面积近10万方,但实际商业使用面积只有4万余方,这个体量做社区商业也有一定的发挥空间。

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房视察:目前的业态比例如何安排?重点在哪一类品牌?

刘军:卓锦曼购中心目前的业态比例为:生活配套(含超市)40%,零售25%,亲子儿童20%,餐饮15%。主力店包括沃尔玛超市、CGV影城、美航国际健身等。由于我们的目标客群是30岁上下的家庭,因此在家庭型消费上面有针对性地挑选了品牌。基于项目的定位和目标客群的消费习惯,我们在进行招商时并未刻意寻求品牌的独有性和高端感,但一定会考虑到内容的丰富程度。

房视察:“人气还不错”是大众直观的一个感受,实际情况如何?可否分享一下项目开业的相干数据?

刘军:其实,由于在周中开业,我们最初并未做太高的预期,但实际情况让大家都比较满意。开业首周的客流量80余万人次,营业额超过3000万元,开业当天营业额近700万元,日均车流量在1000辆左右。

开业当天,主力店沃尔玛超市,和星巴克和屈臣氏等品牌没能同期现身,应当多多少少会影响项目运营前期的客流与销售数据。不过,屈臣氏目前已开业,星巴克也将在7月下旬亮相,沃尔玛则预计今年9月份正式开门迎客。

房视察:沃尔玛仿佛并不是最初签约的超市主力店?

刘军:对,最早和我们签订合作意向的是欧尚超市,不过,后来终究肯定入驻的是沃尔玛。一方面是由于欧尚目前在城南的门店距离我们项目并不是很远,辐射范围有一定重合度,而且欧尚习惯采取自建自营的模式;另一方面,我们所提供的门店面积,对沃玛尔而言更加合适,加上他们在城东的门店很少,品牌方也有拓展的需求。

房视察:如何看待卓锦曼购中心的出现弥补了片区商业空白的说法?

刘军:先不说填补多少空白,但我认为卓锦曼购中心的出现最少应该是一种对区域内已有商业的补充,由于三圣乡片区的消费久长依赖于住宅底商和农家乐一类的个体商户,消费者对综合性商业的需求一定存在。另外,三圣乡一直是成都近郊旅游的热门区域,我们项目除辐射周边3千米左右的社区居民以外,对近远足的消费者也有一定的吸附力。

房视察:虽然目前片区内有明显商业空白,但很快会有新的项目陆续入市,如何看待未来的市场竞争?

刘军:我个人认为依照目前片区的情况,合作比竞争更重要。譬如行将开业的华西528和绿地468商业,其实首先在项目定位上我们彼此之间就构成了明显差异。我们更希望的是,可以和其他项目同享客流,一起存活下去,共同让片区商业氛围更浓厚,使三圣乡能够在未来成为具有更大潜力的热门商圈。

房观察:商业项目延期开业几近快要变成某种常态,卓锦曼购中心也没逃出这个怪圈,是由于普遍认为的招商问题么?目前的开铺率到达了多少?

刘军:其实这事挺冤枉。去年4月的项目推介会上,我们公布的数据是招商率超过80%。到去年十月份,招商就已完成了100%。而之所以会延期,主要是由于工程建设受阻。

项目太靠近居民区,周边住宅十分密集,而且每一个楼盘的入住率都很高。这本来是保障我们客流与人气的一个优势条件,没想到在前期建设阶段,给工程进度带来了一些阻滞。白天施工致使尘土太大,晚上施工又免不了被投诉噪音扰民等问题,最后只能在多方沟通调和之下,缩减了逐日的施工时间。所以,最后导致工程进度跟不上,不能不推延开业时间。

我们开业时的开铺率在98%左右,招商工作进展一直比较顺利。

房视察:接下来在项目的运营方面有什么计划?

刘军:由于商业运营需要长线作战,承受住时间的考验其实不容易。所以,不断顺应市场变化,适时作出调解与改变也是必须的动作。开业以后,基于已有的运营情况,我们计划在明年3、4月份对业态与品牌进行一次大的调剂和升级。

另外,我们也在准备自己的会员制度。希望通过品牌表现情况和对消费客群的偏好进行数据化的分析,将会员制度设置得更加符合目标客群的喜好。服务的细节化也是接下来要不断完善的工作。

房视察:商管公司未来在成都乃至其他地区还有其他开发计划吗?

刘军:接下来我们在四川地区还会有2-3个商业综合体项目,除成都,也会布局四川的二级市场。另外,商管公司也在考虑用输出管理、共同开发,和收购并购等方式,与其他项目进行轻资产合作。

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